چکیده : هر چند قانون مصوب 26/5/1376 دربارة روابط موجر و مستأجر ناظر به اجاره های پیش از تصویب قانون نیست ، اجرای آم نسبت به آینده نیز به دلیل برخورد و تعارض با اصول حقوقی دشوار است ؛ این برخورد ، به ویژه در سه زمینه آشکارا به چشم می خورد :

1 ـ انعقاد واثبات اجاره ، که قانون وجود سند اجاره و شهادت دو گواه را شرط اجرای آن می بیند . 2 . تخلیه موارد اجاره ، که پس از پایان مدت اجاره باید بی درنگ انجام پذیرد و حتی وجود سرقفلی مستأجر مانع از آن نمی شود . به ویژه ، پیش بینی آئین دادرسی اختصاری و صدور دستور تخلیه از سوی مقامهای قضائی از بدعتهای قانون به سود موجران ومالکان است . 3 . مفهوم سرقفلی که در قانون جدید از امتیازهای حق مالکیت ومنافع است و از سوی مالک به مستاجر واگذار می شود . سرقفلی ، در مفهوم تازة خود محدود به اتحاد حق تقدم در اجاره و انتفاع از عین مستاجر است و برای کسانی به وجود می آید که با پرداختن سرقفلی و قرارداد با مالک آن را کسب کرده باشند .

قانون حاکم بر این روابط

هدف قانون جدید روابط موجر و مستأجر یکسان کردن قانون حاکم بر اجاره و پرهیز از پراکندگی قواعد گو ناگونی است که بر این رابطه حکومت دارد . در راستای همین هدف ، مادة یک قانون اعلام می کند :

«از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن ، که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود ، تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»

از خوندن این متن چنین احساس می شود که یرانجام قانونگذار به هماهنگ ساختن قوانین اجاره توفیق یافته است ، ولی تأمل بیشترو خواندن تمام قانون ، این پندار را از بین می برد و مانع اساسی در راه وحدت حقوقی نمایان می شود :

1 . وضع جدید قانون و مفهومی که از سرقفلی ارائه کرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفتة تجارتی سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سر بازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و کارخانه داران و پیشه وران ، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می کند و به اقتصاد عمومی کشور زیان می رساند . آنان که ، جز سرقفلی محل کسب و پیشة خود سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یکباره به ورشکستگی می افتند و حاصل کارشان عاید مالکان بزرگی می شود که ممکن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری بی تولید در صحنة اقتصادی ظاهر شوند . دور نمای این خسران بزرگ . قانونگذار را به احتیاط وادار کرده است تا وضع کنونی را بر هم نزند . این است که در مادة 11 قلمرو حکومت قانون را محدود به اجاره های آینده کرده است ، در حالیکه اطلاق ماده یک اقتضا داشت که آثار نهاد حقوقی اجاره تابع قانون جدید باشد . زیرا ، اجارة محل کسب و پیشه به مفهومی که در قانون 1356 بیان شده است تنها قرار داد خصوصی و تابع حکومت اراده نیست ؛ نهادی است که دولت بر آن نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود ( مانند نکاح وولایت ) ، پس مطابق قواعد عمومی رفع تعارض قوانین در زمان باید تابع قانون حاکم در زمان اجرا ( قانون جدید ) باشد و حکومت قانون منسوخ گذشته بر آن قطع شود .

به هر حال در مادة 11 چنین آمده است :

« اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثنی و مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود » .
بدین ترتیب تمام قوانین خرد و کلان گذشته به اعتبار خود باقی است و قانون 1376 نیز بر آن افزوده می شود . اجاره های محل سکونت پس از چندی به قانون کنونی می پیوندد و هم اکنون نیز تعارض مهمی با این قانون ندارد ، زیرا قانون مدنی و قرار داد خصوصی آن را اداره می کند و تفاوتها چشمگیر نیست . تعارض اصلی با قانون 1356 و اجارة محل کسب و پیشه و تجارت است که همچنان باقی می ماند و استثناءها و توابع خود را نیز دنبال می کشد زیرا، پس از پایان مدت اجاره های کنونی نیز ، اگر به حکم قانون ( و حتی در اثر تراضی به اجارة آن ) اجاره برای مدت دیگر ادامه پیدا کند ، باید آنچه را واقع می شود از آثار و دنبالة موقعیت پیشین شمرد .رویة قضایی نیز بطور قاطع چنین اجاره هایی را تابع قانون 1356 می داند . پس ، باقی می ماند معدودی از اجاره ها که به دلیلی فسخ می شود و موجر آن را به دیگری برای محل کسب اجاره می دهد . این اجاره ها نیز نسبت به اجاره های محل کسب اندک است که انتظار می رود سالیان دراز باقی بماند ، به ویژه همگامی با مصالح اقتصادی را نیز به همراه دارد .

در آیین نامه مصوب 19/2/78 هیأت وزیران « روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید » را که با اذن مالک انجام می شود ، تابع قانون حاکم بر قرارداد اجاره اصلی کرده است تا آثار موقعیت پیشین مستأجر محفوظ بماند .

2 . حکم مادة یک برای انتخاب نظام قراردادی یا قانونی نیز معیاری ارائه نمی دهد یا دست کم اصلی را پیشنهاد نمی کند که به یاری آن بتوان برای رفع شبهه در مصداقها از آن استفاده کرد ؛ در مادة یک سه منبع برای تمیز قاعدة حاکم بر اجاره معین شده است : 1 . قانون مدنی ؛ 2 . قانون 1376 ، 3 . شرایط مقرر بین موجر و مستأجر یا حکومت تراضی . هر یک از این سه منبع قواعد ویژة خود را دارد و معلوم نیست کدامیک را باید ترجیح داد؟

در رابطة قانون مدنی و قانون 1376 ، باید حکومت قانون جدید را پذیرفت ولی آیا این ترجیح در فرضی که تراضی دو طرف در حکومت قانون مدنی است رعایت می شود ، یا باید حکومت تراضی را مقدم شمرد ، مگر اینکه نظم عمومی پشتوانه قانون جدید باشد ؟
در قانون 1356 سلطه و حکومت قانون بر تراضی پیش بینی شده و مادة 30 هر گونه عهدی را که برای فرار از مقررات اعمال شود بی اثر شناخت ، ولی در قانون 1376 راه حلّی ملّی برای رفع تعارض ارائه نشده است و از مفاد قانون چنین برمی آید که خواسته اند احکام اندک آن مخصص قواعد عمومی قرار گیرد . بر عکس نکته جالب دیگر ، که حکایت از برتری و حکومت تراضی بر قانون دارد ، این است که انتخاب عنوان صلح منافع و رهن و مانند اینها مانع اجرای قانون است ، هر چند نتیجة آن تملیک منافع به عوض معلوم باشد ( بنذد 3 مادة 2 آیین نامه اجرایی قانون ) .

انعقاد و اثبات اجاره

ماده 2 قانون 1376 ، دربارة تشریفات تنظیم اجاره نامة عادی ، مقرر کرده است . « قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیلة دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد » .
تشریفات تنظیم سند به خاطر این است که دادگاه ، بر پایة مفاد آن و پس از رسیدگی مقدماتی ، دستور تخلیه می دهد و ناچار باید تضمینی برای حفظ اصالت آن پیش بینی کند . از جمع حکم ماده با مفاد مادة یک ، که تنظیم اجاره نامه رسمی و عادی را شرط اجرای قانون قرار داده است ، چنین بر می آید که اجرای قانون جدید دربارة اجاره هایی ممکن است که با سند رسمی و عادی ( با تشریفات مقرر در مادة 2 ) باشد . زیرا ، هر چند ضمانت اجرای تخلف از شرایط تنظیم اجاره در قانون پیش بینی نشده است ، نباید حکم را لغو شمرد . وظیفة قانونگذار نیز به ارشاد و راهنمایی محدود نمی شود و قانون باید حاوی امر و نهی باشد . به ویژه ، از آنجا که دو قانون 1356 و 1362 تصرف به عنوان اجاره را امارة وجود رابطه استیجاری می داند و اجارة شفاهی را کافی می بیند ، قید اجاره نامه رسمی و عادی در قانون 1376 نشان می دهد که دست کم قانون جدید تنها دربارة مستأجرانی اجرا می شود که سنداجاره در دست دارند . ولی این استنباط ، بر فرض که درست و موافق ظاهر حکم باشد ، تمام مسأله را حل نمی کند . پرسش مهمی که باقی می ماند ، تمیز اعتبار اجاره های شفاهی است : آیا مقصود این است که اجارة شفاهی باطل است و با شهادت و اماره و اقرار نه اثبات می شود و نه اثر حقوقی دارد ؟ آیا هدف این است که قانون تنها دربارة اجاره های مستند اجرا شود و اجاره های شفاهی تابع قانون مدنی و قواعد عمومی آن است ؟
انتخاب هر یک از دو پاسخ نتایج نامطلوبی به بار می آورد : انتخاب نخست ، که اجاره را باطل و غیر قابل اثبات می شمرد ، برای اجاره های فصلی و روستایی و تک اتاقی خانه ها ، که بطور معمول شفاهی انجام می پذیرد ، ایجاد مشکل می کند . وانگهی ، معنای آن ایجاد مثالی دیگر برای عقود تشریفاتی در زمینة اجاره است که در حقوق ما چهرة استثنایی و خلاف اصل دارد ، به ویژه اگر بدین مفهوم باشد که اجاره شفاهی تابع قوانین و از جمله قانون 1356 است . با هدف قانون که لغو حق تقدم و سرقفلی برای مستأجران جدید محل کسب است تعارض دارد و به منزلة جایزه دادن به مستأجر متخلف است ، زیرا خودداری از تنظیم سند چتر حمایتی قانون 1356 را در محل کسب برای او می گشاید . در مورد محل سکونت نیز ، نتیجة انتخاب بیهودگی حکم قانون 1376 است ، چرا که اجاره های شفاهی نیز ، مانند اجاره های کتبی ، تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین دو طرف می شود ؛ نتیجه ای که به لغو حکم منتهی می شود . از اینها گذشته ، قانون 1356 نسبت به آینده نسخ شده است و چگونه ممکن است حاکم بر اجارة واقع در زمان قانون جدید باشد .

یکی از شرایط لازم برای هر تفکر علمی ، از جمله وضع قانون آینده ، اندیشیدن دربارة آثار دور و نزدیک حکم است . مبهم گذاردن ضمانت اجرای مواد 1 و 2 قانون و رها کردن مکلفان در تاریکی و برخورد با موانع ، شایسته کار قانونگذاری نیست ، و مدتها رویة قضایی و مردم را سرگردان می سازد و به حرمت قانون صدمه می زند .

در وضع کنونی منطقی ترین راه حل انتخاب نخست است که تنظیم سند را برای اثبات اجاره و انعقاد آن ضروری می داند . ولی این راه حل نیز عادلانه و قوی است که گفته شود اجاره های شفاهی ، درست و تابع قانون مدنی و قواعد عمومی است بند 3 مادة 2 آیین نامه قانون نیز همین نتیجه را افاده می کند . در هر حال رویة قضایی باید این گره کور را بگشاید .

آنچه که گفته شد ، دربارة تشریفات سند عادی ( تنظیم در دو نسخه وگواهی دو شاهد ) نیز صادق است ، و احتمال بیشتر این است که رویة قضایی ، به ویژه در مورد اجاره های محل سکونت ، به راه حل عادلانه متمایل شود و رعایت تشریفات سند عادی را شرط استفاده از قانون 1376 قرار دهد نه صحت اجاره ، اگر چنین شود ، بر اجاره های شفاهی و اسناد عادی بی شاهد ، قواعد عمومی حکمفرما است .

تخلیه مورد اجاره در پایان مدت

یکی از ویژه گیهای قانون 1376 در برابر قوانین پیشین اجاره ، تسریع در تخلیة مورد اجاره پس از پایان مدت آن است ، قانون 1356 در مورد محل کسب ، پایان مدت اجاره را سبب قطع رابطة حقوقی موجر و مستأجر نمی داند و به مستأجر متصرف حق می دهد که الزام موجر را به تجدید اجاره بخواهد . قانون 1365 گامی به سوی قطع کامل این اجاره برداشت ، ولی چون اجرای آن منوط به شرایط ویژه در آینده بود ، چندان اثری از خود به جای نگذاشت و تازه اجرای حکم تخلیه موانعی در پیش داشت که به آسانی صورت نمی پذیرفت و ، از جمله ، در مواردی که موجر باید به مستأجر سرقفلی بدهد ، اجرای حکم منوط به پرداخت این سرقفلی بود . وانگهی اگر دو طرف سند رسمی تنظیم نمی کردند یا به نگرفتن سرقفلی در آن تصریح نمی شد ، قانون خنثی و بی اثر می ماند . در قانون 1362 و اجاره مسکن نیز امکان استناد به عسر و حرج مستأجر نیز ممکن بود مدتها اجرای حکم را به تأخیر اندازد . ولی قانون 1376 ، به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیة ملک پس از پایان مدت اجاره ، مقرر داشته است :

« پی از انقضای مدت اجاره ، بنا به تقاضای موجر و یا قائم مقام قانونی وی ، تخلیه عین مستأجره در اجارة سند رسمی ، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته ، ودر اجارة با سند عادی ، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه ، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوة قضاییه انجام خواهد گرفت » .

مادة 13 آیین نامه نیز مدت تخلیه را محدود به نوبت و حداکثر یک ماه کرده است . دادن مهلت منوط به وقوع حادثه غیرمترقبه و ناتوانی مستأجر بر تخلیه شده است که مرجع تمیز آن مقام قضایی دستور دهنده است . در مادة 5 قانون نیز ، دفاع احتمالی مستأجر دربارة داشتن حقی ( از جمله سرقفلی یا حق داشتن بنا بر ملک ) را مانع اجرای تخلیه نکرده است . مفاد مادة 5 بدین عبارت بیان شده است :
« چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ، ضمن اجرای دستور تخلیه ، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می شود » .

عبارتها از نظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه حلها خلاف اصول است : به عنوان مثال دوایر اجرای ثبت مأمور اجرای مفاد اسناد رسمی هستند نه قانون . اجرای قانون ( مادة 494 ق . م ) بر طبق اصول با دادگاه است و دخالت مأمور ثبت در صورتی ضرورت دارد که مستأجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیة و تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت کرده باشد . در این فرض موجر می تواند اجرای تعهد تصریح شده در سند را از مأموران ثبت بخواهد . ولی در فرضی که در سند تعهدی نیامده است اجرای پیامدهای قانونی نیاز به تمیز قانون حاکم و حقوق مستأجر و مالک و ، به طور خلاصه ، قضاوت دارد که در صلاحیت دادگاه است نه مأمور اجرا . ولی در مادة 3 این تقسیم کار مهم اداری از قضایی توجه نشده و صدور دستور اجرای تخلیه به عهده دایره ثبت گذارده شده است .

جالب اینکه اجرائیة تخلیه ، حتی با دستور موقت دادگاه و بر پایة حق احتمالی مستأجر ، قابل توقیف نیست و باید اجرا شود ، در حالی که از نظر اصولی ، اگر دادگاه صدور دستور اجرا را بر پایة حق معترض خلاف قانون و دلایل مدعی را قوی بیابد می تواند با گرفتن تأمین متناسب قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند ( قانون 27 شهریور 1322 ) . در وضع کنونی زائد نیز این قاعده در مورد